پرده‌برداری از متهم جدید گرانی مسکن، گرانی مسکن دغدغه‌ای است که مدت‌هاست از آن سخن به میان می‌آید و این بار نیز برخی از کارشناسان از وجود عاملی جدید در این زمینه پرده‌برداری کرده‌اند. علتی که تناسب و معادله عرضه و تقاضا را باز هم بر هم زده است.

به گزارش وقایع‌نیوز : الهام صادقی: به نظر می‌رسد این روزها کارشناسان به علت جدیدی برای گرانی مسکن رسیده‌اند، دلیلی که جدا از نرخ تورم، نبود نظارت اثرگذار براین بازار و موارد دیگری که تا به امروز بارها و بارها به آن پرداخته شده است، موجب می‌شود تا شیب افزایش قیمت‌ها گاه‌و‌بی‌گاه تندتر شود.

آنچه که حتی به رغم اظهار نظر چندی پیش وزیر راه و شهرسازی در خصوص تعیین تکلیف مسکن مهر و قرار گرفتن این موضوع در دستور کار باز هم مانع از این شده است که روند صعودی نمودارهای بهای مسکن در کشور متوقف یا حتی کمی ملایم‎تر شود، متهمی جدید که جدیدترین آمارهای منتشر شده نیز به نوعی از آن سخن می‌گویند.

زیرا جدیدترین گزارش مرکز آمار کشور حکایت از این دارد که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در شهریور امسال به ۷۷ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان در مترمربع رسیده است آن هم در شرایطی که در مقایسه با ماه مشابه در سال گذشته به عبارتی شهریور ماه سال قبل معادل ۷۶ درصد رشد را نشان می‌دهد، عدد و رقمی که البته به طور قطع از آن زمان تا امروز هم دچار تغییرات صعودی شده است.

چرایی بر هم خوردن تناسب عرضه و تقاضای زمین

آن هم در اوضاع و احوالی که آمارها بیانگر این مطلب است که از سال ۱۳۹۶ سهم بهای زمین از قیمت واحدهای مسکونی نیز به میزان چشمگیری افزایش داشته و به طور نمونه کلانشهرها این سهم به بالغ از ۷۰ درصد رسیده است.

آنچه که شاید موجب شده تا بسیاری از کارشناسان این حوزه بر این باور باشند؛ گران شدن زمین و بالا رفتن میزان سهم آن در بهای مسکن از جمله مهمترین دلایلی بوده که موجب شتاب صعودی قیمت واحدهای مسکونی شده است، بحثی که علاوه بر کلانشهرها تا حد زیادی شامل حال سایر مناطق کشور را نیز می‌شود.

مقوله‌ای که از نظر عده‌ای به سیاست تعیین خط حریم شهری وضعیت عرضه زمین در شهرهای مختلف با توجه به قرار داشتن برخی زمین‌ها در اختیار نهادهای حاکمیتی و دولتی، باز می‌گردد.

نکته مهم در این رابطه این بوده که مدتی قبل نیز مسئولان یکی از مهمترین نهادهای متولی در این حوزه نیز از توقف عرضه زمین در کشور سخن گفته‌اند، به طور نمونه‌هادی عباسی، معاون وزیر راه و شهرسازی بیان کرده است که در خیلی از سال‌های اخیر عرضه زمین در کشور متوقف شده است. بحثی که موجب شده تا سهم قیمت زمین در بهای تمام شده احداث واحدهای مسکونی افزایش یابد.

بنابراین اگر عرضه زمین متناسب با تقاضا بود، سهم قیمت زمین در بهای تمام شده مسکن باید حدود ۶۰ درصد می‌بود.

در این میان وی به نوعی به نظر آن دسته از کارشناسان را که تاکید دارند نهادهای نیز به نوعی در این زمینه نقش آفرین هستند، اشاره می‌کند، زیرا که از نظر عباسی اکنون منابع طبیعی عرضه بسیاری از زمین‌هایی که قابلیت کشت دارند را هم گرفته است.

روند الحاق زمین‌ها به طرح نهضت ملی

مصداق دیگر در این زمینه را می‌توان در سخنان اخیر عبدالناصر درخشان، عضو کمیسیون صنایع و معادن مجلس شاهد بود، چرا که وی در قالب بیان دلیل کند بودن روند الحاق زمین‌ها به طرح نهضت ملی مسکن گفته است، برای الحاق زمین‌ها، استانداران و مدیران استانی نیازمند اختیاراتی هستند که به آن‌ها داده نشده است. این مدیران می‌توانند در بستر خود و با توجه به مقتضیات زمان تصمیم ‌گیری لازم را داشته باشند.

این عامل شاید جدید در شرایطی بیان شده است که پیش از این متولیان امر توپ گرانی مسکن را به زمین پلتفرم‌هایی انداخته بودند که در این حوزه فعالیت دارند، با این وجود تعداد زیادی از کارشناسان تاکید دارند بهای مسکن از متغییرهای کلانی مانند نرخ تورم، بهای راز و مواردی از این قبیل نشات می‌گیرد.

در این زمینه البته علیرضا زندیان عضو کمیسیون اقتصادی مجلس هم براین باور است که بخش اعظم قیمت مسکن به بحث زمین مربوط می‌شود و اینکه کند بودن روند بوروکراسی‌ها یا حتی بعضی مقاومت‌هایی که مانعی برای الحاق زمین در شهرستان‌ها بوده، به عبارتی آنچه که در به بحث الحاق زمین‌هایی که خارج از حریم و محدوده بوده و به عنوان اراضی ملی باز می‌گردد و در این راستا باید کمیسیون ماده پنج در استان‌‌ها به ریاست استاندار و با حضور نمایندگان دستگاه‌های مختلف و شورای عالی شهرسازی تشکیل شود، کمیسیونی که در ان هریک از نمایندگان دستگاه‌های حاضر با تحلیل خویش به موضوع می‌نگرند و بنابراین این احتمال قوت می‌گیرد که به دلیل برخی مخالفت‌ها این امر محقق نشود.

بحثس که به نوعی علی چشمی، کارشناس اقتصادی هم به آن اشاره دارد. البته این موضوع نیز بیان می‌شود که زمین درشرایطی نقش مهمی در این زمینه دارد که حتی می‌توان بیان کرد اثر متغیرهای خود بازار مثل قیمت زمین و مصالح و عوارض و دستمزد محدوده و اثر سایت‌های اعلام قیمت مسکن بسیار بسیار ناچیز است.

از سوی دیگر همه ما براین موضوع واقف هستیم که در برهه‌های زمانی که نرح تورم همچنین انتظارات تورمی افزایش می‌یابد، سهم اثرگذاری بهای زمین نیز بر بهای مسکن به خوبی احساس می‌شود. شاید بتوان گفت به این دلیل که بسیاری از افراد با توجه به نگرانی‌هایی که در زمینه کاهش ارزش دارایی‌‌هایشان دارند تصمیم به سرمایه‌ گذاری در بازارهایی مانند زمین، ارز، مسکن و … می‌گیرند، در چنین شرایطی از آنجا که ریسک در سرمایه گذاری برای زمین پاین تر از سایر موارد است، این موضوع باعث افزایش تقاضا و کاهش عرضه، همچنین گرانی بهای زمین می‌شود که به طور مستقیم و غیر مستقیم بر بازار مسکن نیز اثر می‌گذارد.

به این ترتیب اکنون باید از زمین به عنوان صحنه گردان جدید در بازار مسکن یاد کرد، موضوعی مهم که ضرورت اتخاذ سازوکارهایی برنامه‌ریزی شده و اصولی در حوزه عرضه زمین به بازار و مباحث مرتبط با آن را گوشزد می‌کند.