حباب اجاره، ظهور قیمت‌های غیرواقعی در بازار اجاره‌بهای مسکن در رصدهای میدانی از بنگاه‌های معاملات املاک در مناطق مختلف تهران، حاکی از مطالبه حداقل ۲۰ تا ۱۰۰ درصدی افزایش اجاره بها در مقایسه با سال گذشته از سوی مالکان و موجران است. این در حالی است که هنوز در ابتدای فصل جابه‌جایی‌ها به سر می‌بریم و بسیاری از فعالان این صنف، قیمت‌های یاد شده را واقعی نمی‌دانند.

به گزارش وقایع نیوز، جلسه شورای عالی مسکن روز یکشنبه (۲۴ فروردین ماه) با حضور رئیس‌جمهور با محوریت بسته حمایت از استیجار برگزار شد. اعطای اختیار به استان‌ها برای تعیین افزایش مبلغ اجاره بها، یکی از مصوبات دومین جلسه شورای عالی مسکن در دولت چهاردهم بود.

مصوبه ای که فعالان حوزه مسکن آن را به فال نیک گرفتند و در کنترل بی رویه قیمت‌ها موثر دانستند.

مطابق آمارهای مرکز آمار ایران، در مناطق شهری با ۶۹ درصد مالکیت و ۲۳ درصد استیجار مواجهیم.

این آمار در روستاها ۸۹ درصد مالکیت و ۴.۴ درصد استیجار است.

در سال‌های گذشته نرخ درصد افزایش اجاره بها به صورت دستوری بین ۲۰ تا ۲۵ درصد تعیین و به کل کشور ابلاغ می‌شد اما طبق مصوبات این جلسه، مقرر شد این موضوع استانی بوده و در شورای مسکن هر استان و مطابق نرخ تورم هر استان تصمیم گیری و تایید شود.

حال، با گذشت حدود یک ماه از جلسه شورای عالی مسکن و در حالی که عملا از اواسط اردیبهشت ماه فصل جابه‌جایی مستاجران آغاز شده، نگاهی انداختیم به وضعیت اجاره بها در مناطق مختلف تهران.

بررسی‌های میدانی به عمل آمده حاکیست در همین ابتدای فصل جابه‌جایی‌ها، در «حکیمیه» واقع در منطقه ۴ پایتخت، مالکان و موجران قراردادهای مستاجران را با ۲۰ تا ۴۰ درصد افزایش نسبت به سال گذشته تمدید می‌کنند.

یکی از بنگاه‌داران فعال در این منطقه می‌گوید: قیمت فایل‌های اجاره بسته به نوع ملک و امکانات و موقعیت آن از متری ۱۴ تا ۱۵ میلیون تومان (در حالت رهن کامل) قرارداد می‌شود.

به عبارتی برای یک واحد ۱۰۰ متر مربعی نوساز در این منطقه باید رقمی بین ۱.۴ تا ۱.۵ میلیارد تومان توسط مستاجران پرداخت شود.

وی افزود: برای واحدهای ۱۰ تا ۲۰ سال سن، کف قیمت اجاره از متری ۱۰ تا ۱۱ میلیون تومان آغاز می‌شود که بسته به نوع ملک ممکن است تا ۱۴ میلیون تومان هم افزایش داشته باشد.

این فعال بازار مسکن یادآور شد: سال گذشته با وضعیت بدتری مواجه بودیم و بین ۵۰ تا ۶۰ درصد افزایش در تمدید قراردادها به ثبت رسید.

وی با این وجود معتقد است که هنوز ابتدای فصل نقل و انتقالات است و با قیمت‌های واقعی فاصله داریم.

کشش ناپذیری افزایش نرخ اجاره بها

یک خانم بنگاه دار دیگر فعال در منطقه جردن، از رشد ۲۰ تا ۲۵ درصدی اجاره بها در هم سنجی با پارسال خبر می‌دهد، با این حال معتقد است قیمت‌ها آنقدر بالاست که دیگر کشش افزایش بیش از این ندارد.

وی گفت: واحدهای مسکونی در منطقه جردن از متری ۳۰ میلیون تومان فایل می‌شوند؛ به عبارتی برای رهن کامل یک واحد لاکچری ۱۰۰ متر مربعی در این منطقه باید بین سه تا چهار میلیارد تومان هزینه کرد.

این فعال بنگاهی، از رشد بیشتر قیمت‌ها در بخش واحدهای اداری در این منطقه خبر داد و افزود: در بخش اداری، اوضاع متفاوت از واحدهای مسکونی است و افراد بالاجبار برای اجاره ملک مورد نظر خود، ارقام درخواستی مالکان را پرداخت می‌کنند.

سری به منطقه ۵ تهران می‌زنیم. برخی فعالان صنفی در این منطقه یادآور شدند: در چند سال گذشته دولت روی افزایش حداکثر ۲۵ درصدی اجاره بها تاکید کرد، اما آنچه در عمل در این منطقه رخ داده و توافقاتی که بین مالکان و مستاجران اتفاق افتاده، رشد ۴۰ تا ۱۰۰ درصدی بوده است.

یکی از بنگاه‌داران مسکن این منطقه می‌گوید: از هر ۱۰ نفر، فقط یک تا ۲ نفر موفق می‌شوند مالکان را به افزایش ۲۵ تا ۳۰ درصدی نرخ اجاره بها راضی کنند و پافشاری‌ها در این زمینه فایده ای ندارد، چرا که مالکان در نهایت برای انعقاد قراردادها با قیمت جدید بهانه ای می‌تراشند.

وی معتقد است: حتی اگر افزایش نرخ اجاره بهای مد نظر دولت از ضمانت اجرایی لازم هم برخوردار باشد، اجرایی شدن آن دست‌کم ۲ تا چند سال زمان خواهد برد.

مهاجرت مستاجران به شهرها و مناطق اقماری تهران

سید عیسی آقایاری عضو اول هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران که خود در منطقه ۱۵ تهران فعال است، گفت: در این منطقه در سال جاری، افزایش قیمت‌ آنچنانی در مقایسه با سال گذشته به ثبت نرسیده است.

وی ادامه داد: اکثر افرادی که به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند، برای تمدید قراردادهای پیشین است تا انعقاد قراردادهای جدید و به طور معمول افزایش ۲۵ تا نهایتا ۳۰ درصدی در نرخ اجاره ثبت می‌شود.

آقایاری با اشاره به اینکه امروز اجاره بها ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه‌های مردم در پایتخت را به خود اختصاص داده، معتقد است که در این منطقه، بیش از این افزایش اجاره بها کشش ندارد و در غیر این صورت، افراد به سایر مناطق همجوار نظیر پاکدشت، ورامین، پیشوا و … مهاجرت خواهند کرد.

برخی فعالان بنگاه‌های مشاوران املاک در منطقه ۱۱ نیز از افزایش ۳۵ تا ۵۰ درصدی نرخ اجاره بها در همین ابتدای فصل نقل و انتقالات خبر دادند و گفتند: این ارقام از سوی موجران «با انصاف» مطالبه می‌شود، وگرنه مطالبه مالکان بیش از اینهاست.

بررسی‌های میدانی در منطقه میدان امام حسین نیز حاکی از رشد ۲۰ تا ۳۰ درصدی اجاره بها در مقایسه با سال قبل است که بسته به سن بنا، محل و موقعیت، برخورداری از امکاناتی نظیر پارکینگ، آسانسور و … از مستاجران مطالبه می‌شود.

در این زمینه، داود بیگی‌نژاد نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران اظهار داشت: بازار خرید و فروش مسکن همچنان راکد است.

وی گفت: به دلیل تحولات سیاسی و پیگیری اخبار مربوطه از سوی مردم، موضوع خرید و فروش مسکن در شرایط فعلی رونقی ندارد و همچون سایر بازارهای موازی همچون طلا و ارز، در آرامش است.

این مقام صنفی خاطرنشان کرد: اما در موضوع بازار اجاره، قیمت‌ها متفاوت از سال گذشته از سوی موجران پیشنهاد می‌شود.

وی ادامه داد: با توجه به اینکه در سال جاری زودتر از موعد هر ساله شاهد تشکیل جلسه شورای مسکن به ریاست رئیس‌جمهور بودیم و با عنایت به اینکه موضوع تعیین تکلیف نرخ اجاره بها به استان‌ها واگذار شد، انتظار می‌رفت شرایط بهتری را شاهد باشیم، اما هنوز درصد افزایش نرخ اجاره بها در بسیاری استان‌ها نامشخص است.

بیگی‌نژاد تصریح کرد: خبر خوب و دلخوشی چند روز اخیر، افزایش تسهیلات مسکن و تعلق گرفتن آن به دیگر افراد خانواده و مجردها (علاوه بر زوجین) است، با این حال اقساط این وام همچنان متناسب با قدرت خرید افراد نیست.